Stojí na vašom pozemku neoprávnená stavba? Aké máte možnosti?

Neoprávnené a nelegálne stavby z roka na rok pribúdajú.  Ide o problém, ktorý dlhodobo trápi Slovensko. Niektoré sú pozostatkami z minulého režimu, iné zas dôsledkom ignorancie platnej právnej úpravy.

Aký je však rozdiel medzi neoprávnenou a nelegálnou stavbou? Aké sú vaše možnosti v prípade, keď už na vašom pozemku takáto stavba stojí? Na tieto otázky zodpovieme  v nasledujúcich riadkoch.

Neoprávnená vs. nelegálna stavba

Pojmy nelegálna a neoprávnená stavba sa v spoločnosti často zamieňajú, prípadne sa niekomu môže javiť, že ide o ten istý pojem. Nie je to tak. 

Nelegálna stavba je stavba postavená bez stavebného povolenia, prípadne postavená v rozpore so stavebným povolením. Bohužiaľ, na Slovensku je toto častý prípad. Stavebníci mnohokrát ignorujú povinnosti vyplývajúce zo stavebného zákona, pretože sa spoliehajú, že „na čierno“ postavenú stavbu im stavebný úrad dodatočne zlegalizuje. Aj z tohto dôvodu sa nelegálnym stavbám laicky hovorí „čierne stavby“. 

Avšak aj v prípade, keď bude vaša stavba dodatočne legalizovaná,  sa nevyhnete vysokej pokute. Ako fyzickej osobe vám totiž môže byť uložená pokuta až do výšky 33-tisíc eur  EUR V prípade právnickej osoby sa pokuta môže vyšplhať až do výšky 166-tisíc eur . Ak však stavbu nelegálne postavíte v chránenom území, pokuta sa môže vyšplhať až na takmer 166-tisíc eur . 

Neoprávnená stavba je stavba postavená na cudzom pozemku bez toho, aby mal stavebník k takému pozemku vlastnícke alebo iné právo, ktoré by ho oprávňovalo na pozemku postaviť stavbu. Uvedené znamená, že pokiaľ osoba zriadila stavbu na pozemku, ktorého nie je vlastníkom a nemá k nemu ani nájomnú zmluvu či vecné bremeno umožňujúce na tomto pozemku stavať, takáto stavba bude kvalifikovaná ako neoprávnená.

Problematiku neoprávnených stavieb má za následok aplikácia zásady „superficiessolo non cedit“, ktorá bola do nášho právneho poriadku zakotvená ešte počas socializmu. Znamená, že vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby nemusí byť práve tá istá osoba. Takáto nie veľmi premyslená právna úprava spôsobuje v praxi množstvo problémov, ktoré vedú do niekoľkoročných a finančne náročných súdnych sporov vlastníkov pozemkov s vlastníkmi stavieb. 

Slovensko je v súčasnosti jeden z mála štátov, ktoré majú túto zásadu ukotvenú v právnom poriadku. Vo väčšine krajín totiž platí, že vlastník pozemku je zároveň aj vlastníkom na ňom zriadenej stavby. Nie je však vylúčené, že zákonodarca sa v budúcnosti vyrovná s touto problematikou.

Ak na vašom pozemku stojí takáto neoprávnená stavba, najlepším riešením je dohodnúť sa s jej vlastníkom a usporiadať vzťahy mimosúdne. Ak mimosúdne vysporiadanie nie je možné, neostáva vám nič iné, ako sa obrátiť na súd. 

Žaloba na vysporiadanie neoprávnenej stavby na pozemku 

Občiansky zákonník v § 135c upravuje špecifický typ vlastníckej žaloby, ktorá umožňuje vlastníkovi pozemku domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva súdnou cestou. 

Podľa tohto ustanovenia môže vlastník pozemku od súdu požadovať: 

•  odstránenie neoprávnenej stavby na náklady vlastníka stavby;
•  prikázanie neoprávnenej stavby za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku; alebo
• iný spôsob usporiadania pomerov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby, najmä zriadenia vecného bremena k pozemku v prospech vlastníka stavby  – samozrejme, za náhradu. 

Tu vás však chceme upozorniť na jednu podstatnú skutočnosť. Aj keď si v žalobe vyberiete niektorý z vyššie uvedených spôsobov vysporiadania vzťahu s vlastníkom stavby, neznamená to, že súd vášmu návrhu  vyhovie. Súd totiž pri tomto type žaloby nie je viazaný žalobným návrhom. Pokiaľ by teda súd po posúdení všetkých okolností prípadu dospel k záveru, že spravodlivejšie bude tieto pomery usporiadať iným spôsobom, ako žiadate, môže tak urobiť. 

Spory týkajúce sa neoprávnených stavieb sú totiž náročné na dokazovanie a súdy musia vziať do úvahy mnoho dôležitých aspektov. 

Ako príklad nám môže poslúžiť prvý z uvedených spôsobov vysporiadania tohto nepriaznivého stavu – a to odstránenie neoprávnenej stavby z pozemku. Je zrejmé, že ak by súd nariadil stavbu odstrániť, dopustil by sa značného zásahu do majetkových práv stavebníka. Preto musí posudzovať nielen dobromyseľnosť stavebníka, ale aj dobromyseľnosť vlastníka pozemku. Ak by totiž vlastník pozemku vedel, že na ňom niekto uskutočňuje neoprávnenú stavbu, ale s podaním žaloby by čakal až do momentu, kým bude stavba dokončená, táto skutočnosť by nepochybne mohla ovplyvniť rozhodnutie súdu. 

Pre ďalšie dva prípady – prikázanie stavby do vlastníctva vlastníka pozemku či zriadenia vecného bremena za náhradu – sa zas súdy musia popasovať práve s primeranosťou výšky náhrady. Jej určenie môže byť často obtiažne a vyžaduje si  rozsiahle znalecké dokazovanie. 

Viacero otáznikov vyvoláva aj možnosť prikázania pozemku do vlastníctva vlastníkovi stavby. Občiansky zákonník to totiž vyslovene nevylučuje. K takémuto rozhodnutiu dospel vo svojej rozhodovacej praxi napríklad Okresný súd Poprad. Nepochybne však ide v praxi slovenských súdov o ojedinelý prípad.  

Naopak, rozhodovacia prax českých súdov je v tejto otázke o niečo bohatšia. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky je možné prikázať pozemok do vlastníctva stavebníkovi za náhradu, ak s tým vlastník pozemku súhlasí. Môže tak vykonať bez ohľadu na to, či s tým stavebník nesúhlasí.  

Aké možnosti má neoprávnený stavebník?  

V právnej obci sa už niekoľko rokov vynára otázka, či môže žalobu na vysporiadanie vzťahov podľa § 135c Občianskeho zákonníka podať na súd aj vlastník neoprávnenej stavby, nielen vlastník pozemku. 

Viacero odborníkov sa prikláňa k názoru, že dožadovať sa odstránenia neoprávnenej stavby a prikázania stavby do vlastníctva môže len vlastník pozemku. Nasvedčuje tomu nielen samotné znenie § 135 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, ale aj súdna prax. 

Odlišný názor majú na § 135c ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktorý umožňuje usporiadanie pomerov aj iným vhodným spôsobom, najmä zriadením vecného bremena k pozemku v prospech vlastníka stavby. Tu prevláda názor, že takúto žalobu by mohol podať aj vlastník neoprávnenej stavby. 

A čo finančné zadosťučinenie? 

Okrem vyššie uvedenej žaloby podľa § 135c Občianskeho zákonníka sa môžete voči vlastníkovi stavby na súde domáhať aj vydania bezdôvodného obohatenia. To totiž spočíva v tom, že vlastník stavby užíval váš pozemok bez právneho dôvodu, čím sa podľa § 451 ods. 2 na váš úkor bezdôvodne obohatil. Bezdôvodné obohatenie v peniazoch máte právo od stavebníka požadovať vždy len za dva roky spätne, keďže toto právo sa premlčuje.

V takom prípade by bolo veľmi dôležité vyčíslenie výšky tohto bezdôvodného obohatenia. To by, samozrejme, záležalo na niektorých dôležitých aspektoch, ako poloha pozemku, účelové využitie pozemku a podobne. 

Pokiaľ aj na vašom pozemku zriadil niekto takúto neoprávnenú stavbu, neváhajte sa na nás s týmto problémom obrátiť. V Poláček & Partners vám vždy ochotne poradíme a pomôžeme.