Zmeny, ktoré prináša nová stavebná legislatíva

Reformou stavebnej legislatívy sa končí účinnosť skoro 50 rokov platného stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku). Od 1. apríla 2024 nadobudnú účinnosť nové predpisy o územnom plánovaní (zákon č. 200/2022 Z. z.) a nový zákon o výstavbe (zákone č. 201/2022 Z. z.). Zhrnuli sme najzásadnejšie zmeny, ktoré táto zmena prinesie.

Nový úrad a elektronizácia

Už 1. júna 2022 vznikol Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky a začiatkom roka 2023 prevzal úlohu ústredného orgánu štátu pre výstavbu a územné plánovanie. Jednou zo základných úloh Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR je prevádzka a správa pripravovaného informačného systému územného plánovania a výstavby. Jeho technický názov má byť URBION a má predstavovať digitálne rozhranie, v ktorom budú prebiehať všetky stavebné konania a konania týkajúce sa územného plánovania.

Okrem digitálneho rozhrania umožňujúceho priebeh konaní má URBION obsahovať všetky relevantné informácie o území Slovenskej republiky v digitálnej podobe. Cieľom informačného systému je postupne umožniť plnú digitalizáciu stavebných konaní tak, aby v nich už boli všetky relevantné informácie z verejných a iných registrov. URBION by preto mal obsahovať územnoplánovaciu dokumentáciu a záväzné stanoviská orgánov územného plánovania. Jeho súčasťou by mali byť aj dáta z katastra nehnuteľností a ďalších verejných registrov.

Územnoplánovacia dokumentácia

Doterajšie stupne územnoplánovacej dokumentácie sú zachované. Novinkou je nový územný plán mikroregiónu.

Územný plán mikroregiónu obstaráva samosprávny kraj na základe určenia územia v koncepcii územného rozvoja regiónu alebo ho môže obstarať po dohode na žiadosť viacerých obcí. Ak vymedzené územie zahŕňa viac samosprávnych krajov, tie sa dohodnú, ktorý z nich obstará územný plán. Územný plán mikroregiónu je zaujímavý aj preto, lebo obec je síce povinná mať územný plán obce, avšak táto povinnosť zaniká, ak je celé územie obce súčasťou územného plánu mikroregiónu. 

Obce sa musia sústrediť na tvorbu svojich územných plánov. Ak obec má schválenú územnoplánovaciu dokumentáciu do 31.3.2024 musí byť nahradená územnoplánovacou dokumentáciou podľa novej úpravy, a to najneskôr do 31.3.2032; inak stratí platnosť od 1.4.2032. Obec, ktorá nemá územný plán, je povinná obstarať a schváliť územný plán obce do 31. marca 2032. Pokiaľ obec územný plán neschváli, bude v procese povoľovania stavby a povoľovania činnosti vydávať len vyjadrenie, ktoré bude mať len odporúčací charakter.

Tvorba územnoplánovacej dokumentácie

Tvorbu územnoplánovacej dokumentácie možno po novom zhrnúť do štyroch fáz. Prvou je obstaranie a spracovanie podkladov. Druhou fázou sú prípravné práce a spracovanie zadania. Treťou fázou je obstaranie a spracovanie návrhu územnoplánovacej dokumentácie. Celý proces končí štvrtou fázou, teda prerokovaním a schválením návrhu územnoplánovacej dokumentácie.

Najzásadnejšie zmeny sú v tretej fáze pri spracovaní návrhu územnoplánovacej dokumentácie. Pri stanoviskách dotknutých orgánov a právnických osôb sa zavádza takzvaná fikcia súhlasu. Na podávanie stanovísk a vyjadrení im orgán územného plánovania určí lehotu, ktorá nesmie byť kratšia ako 30 dní. Pokiaľ sa v tejto lehote nevyjadria alebo, ak v tejto lehote nepožiadajú orgán územného plánovania o predĺženie lehoty o najviac 30 dní, tak sa predpokladá, že k návrhu územnoplánovacej dokumentácie nemajú pripomienky.

Zmenou prešla aj úprava podnetov na zmenu existujúcej územnoplánovacej dokumentácie. Orgán územného plánovania vyhodnocuje podnety buď ako opodstatnené alebo neopodstatnené. Neopodstatnené budú len také podnety, ktoré sú zjavne nerealizovateľné pre rozpor s verejným záujmom. Orgán územného plánovania informuje osobu, ktorá podnet podala do 30 dní od jeho doručenia. Nezaradenie podnetu alebo nečinnosť orgánu územného plánovania je preskúmateľná úradom, a to v lehote 30 dní.

Nové stavebné úrady a proces povoľovania stavieb

Od 1.4.2024 prechádza pôsobnosť stavebných úradov z obcí na štát. Po novom budú činnosť stavebných úradov plniť tzv. regionálne stavebné úrady (so sídlom v krajských mestách) a ďalšie detašované pracoviská (zriaďované podľa potreby). Výnimkou sú konania, ktoré začali a nedokončili sa na obciach do 1.4.2024. Tieto sa dokončia na týchto stavebných úradoch podľa súčasne platného „starého“ stavebného zákona.

Terajší stav povoľovania stavieb, kedy sme rátali najprv s konaním podľa zákona EIA, potom s územným konaním, stavebným konaním a následne kolaudačným konaním, sa končí. Nový proces povoľovania úplne vypúšťa územné konanie. Súlad stavebného zámeru s územným plánom sa udeje v procese povoľovania stavby.

Celý proces povoľovania sa bude začínať podaním návrhu stavebného zámeru, ktorý sa bude nahrávať do informačného systému URBION. K tomuto návrhu následne podajú pripomienky a stanoviská dotknuté orgány, právnické osoby, obce a ďalší účastníci konania. Po podaní pripomienok nastupuje fáza prerokovania návrhu, v ktorom sa tieto pripomienky vyhodnocujú a pokúšajú sa odstrániť vzniknuté rozpory. Výsledkom je vypracovanie správy o prerokovaní.

Stavebník sa do kontaktu so stavebným úradom dostane až v tretej fáze, a to pri podaní návrhu na vydanie rozhodnutia o povolení stavby. V tomto konaní stavebný úrad vyrieši prípadné rozpory a vydá rozhodnutie o povolení stavby. V ňom sa určia rozhodujúce parametre pre projekt stavby. Stavebník následne s projektantom vypracuje projekt stavby. Stavbu môže uskutočňovať až po overení projektu.

Nový stavebný zákon zachováva konania o skúšobnej prevádzke a predčasnom užívaní stavby. Pokiaľ nimi stavebník nebude prechádzať, stavba putuje do kolaudácie, v ktorej sa vydáva kolaudačné osvedčenie. Nové stavebné predpisy by mali nadväzovať aj na katastrálne zákony. Skolaudované stavby mali byť automaticky zapisované do katastra nehnuteľností.

Integrované konanie EIA s problémami

Devízou nového zákona o výstavbe malo byť zrýchlenie povoľovania. Z tohto dôvodu malo byť konanie EIA integrované v povoľovacom procese a prebehnúť spolu, v jednom konaní. Úlohu stavebného úradu mal prevziať ten štátny orgán, ktorý vykonával proces posudzovania podľa zákona EIA.

Novelizácia zákona EIA (zákon č. 272/2023 Z. z.) však pre mnohých priniesla nepríjemné prekvapenie. O tom, či bude konanie EIA integrované do povoľovacieho procesu stavby, má rozhodnúť sám navrhovateľ (stavebník). Uvedená možnosť úplne narušila pôvodnú koncepciu nových stavebných predpisov. Tie nerátali s tým, aby si sám stavebník mohol vyberať príslušnosť stavebného úradu, alebo aby mohol samostatne rozhodnúť o tom, či povoľovanie stavby bude alebo nebude prebiehať spolu s konaním EIA. Práve túto možnosť ako aj niektoré nejasné zákonné formulácie možno vnímať ako jednu z najväčších slabín novej úpravy.

Nové stavebné predpisy priniesli množstvo výziev. Jednou z nich bude aj včasné spracovanie informačného systému URBION, bez ktorého nebude od 1.4.2024 možné spustiť nové povoľovacie procesy. Jeho včasné spracovanie bude pre spustenie nových predpisov rovnako dôležité ako to, aby sa do nových predpisov nevnášali zmeny, ktoré jeho pôvodnú koncepciu a zmysel úplne narúšajú. V najbližších mesiacoch preto bude nevyhnutné sústrediť sa predovšetkým na vylepšenie súčasného znenia nových predpisov tak, aby mohli funkčne a včas vstúpiť do účinnosti.

Šimon Hudák

Vyštudoval právo na Univerzite Komenského v Bratislave a jeho srdcovkou je správne právo. Špecializuje sa na stavebnú a environmentálnu reguláciu, spory a verejné obstarávanie. Šimon tiež radí organizáciám a iniciatívam podporujúcim udržateľnú výstavbu a energetickú hospodárnosť stavebných projektov. Rád sa venuje aj práci pro bono, teda bezplatnej právnej pomoci v prospech neziskových organizácií v oblasti udržateľnej výstavby a ochrany ľudských práv. Je spolutvorcom našich pravidelných mesačných noviniek v oblasti stavebníctva a envirolegislatívy. 

Jakub Žák 

Vyštudoval právo na Univerzite Pavla Jozefa Šafárika v Košiciach a absolvoval doktorandské štúdium zamerané na zmluvu o dielo v stavebníctve a zmluvné podmienky FIDIC. Je naším expertom na nehnuteľnosti a stavebníctvo. Jakub je tiež autorom odborných publikácií so zameraním na alokáciu rizík v procese uzatvárania zmluvy či riešenia sporov.

Zaujímajú vás aktuality zo sveta stavebníctva a nehnuteľností? S nami budete vždy v obraze. Prihláste sa na odber Monitoringu legislatívy stavebníctva a životného prostredia.