Stavať na poľnohospodárskej pôde. Je to možné?

Stavebný zákon nám hovorí, že stavať možno len na stavebnom pozemku. Málokto však vie, že stavebným pozemkom môže byť aj poľnohospodárska pôda. Využívať poľnohospodársku pôdu na stavebný účel je v zásade možné, avšak len za splnenia zákonných podmienok a za súčinnosti obce a okresného úradu.

Poľnohospodárska pôda a jej ochrana

Slovenská právna úprava poskytuje poľnohospodárskej pôde a jej využitiu osobitnú zákonnú ochranu, ktorú nájdeme v Zákone o ochrane poľnohospodárskej pôdy[1]. Jej ochrana sa zabezpečuje už pri tvorbe územnoplánovacej dokumentácie. Už v tomto kroku mesto alebo obec za spolupráce orgánu ochrany poľnohospodárskej pôdy posudzuje, či bude v budúcnosti možné na poľnohospodárskej pôde stavať. Takýmto spôsobom môžeme z územného plánu zistiť, či sa s poľnohospodárskou pôdou ráta ako so stavebným pozemkom.

Najľahšie však poľnohospodársku pôdu identifikujeme z katastra nehnuteľností. Poľnohospodárskou pôdou sa v zásade rozumie pozemok, ktorý je v katastri evidovaný ako:

• orná pôda;
• chmeľnice;
• vinice;
• ovocné sady;
• záhrady a
• trvalé trávne porasty.

Pokiaľ teda váš pozemok je v katastri nehnuteľností evidovaný ako poľnohospodárska pôda, v rámci prípravy na výstavbu sa pripravte na ďalšie povinnosti.

Stavba na poľnohospodárskej pôde

Stavať na poľnohospodárskej pôde alebo túto pôdu používať na iný nepoľnohospodársky účel možno len v nevyhnutných prípadoch a vždy len v odôvodnenom rozsahu.

Využívanie poľnohospodárskej pôdy na nepoľnohospodársky účel schvaľuje príslušný okresný úrad, konkrétne jeho poľnohospodársky a lesný odbor, ktorý zabezpečuje ochranu tejto pôde. Jeho príslušnosť určíme podľa obvodu, v ktorom sa poľnohospodárska pôda navrhovaná na odňatie nachádza. Tento okresný úrad na žiadosť stavebníka v konkrétnych prípadoch vydáva buď (i) rozhodnutie o odňatí poľnohospodárskej pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo (ii) svoje stanovisko k užívaniu pôdy.

Pri posudzovaní každej žiadosti je okresný úrad povinný osobitne zabezpečiť ochranu tej najkvalitnejšej poľnohospodárskej pôde, ktorá sa zisťuje podľa kódu bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek (BPEJ). Rovnako sa osobitná ochrana poskytuje viniciam.

Zabratie poľnohospodárskej pôdy na nepoľnohospodársky účel bez rozhodnutia alebo stanoviska okresného úradu je priestupkom a zároveň správnym deliktom, za ktorý okresný úrad ukladá pokutu od 1 660 eur do 166 000 eur, a to za každý hektár neoprávnene zabratej poľnohospodárskej pôdy.

Rozhodnutie o odňatí z pôdneho fondu

V zásade platí, že na akékoľvek nepoľnohospodárske účely, teda aj na výstavbu, možno použiť poľnohospodársku pôdu len na základe rozhodnutia o odňatí poľnohospodárskej pôdy.

Odňať poľnohospodársku pôdu možno buď na trvalo, alebo dočasne.

Základný rozdiel je v tom, že pri trvalom odňatí poľnohospodárskej pôdy sa zmena druhu pozemku zapisuje aj do katastra nehnuteľností, čím pôda natrvalo stráca svoj charakter a ochranu. Z ornej pôdy sa tak napríklad stane ostatná plocha. Pri dočasnom odňatí pôda v katastri ostáva naďalej evidovaná napríklad ako orná pôda, avšak tá sa môže dočasne využívať na nepoľnohospodársky účel, práve na základe rozhodnutia.

V zmysle zákona možno dočasne odňať poľnohospodársku pôdu najviac na 10 rokov. Po tejto dobe je nevyhnutné rekultivačnými prácami uviesť pôdu do pôvodného stavu. Túto 10-ročnú dobu možno predĺžiť len vo výnimočných prípadoch. Zákon túto výnimku udeľuje fotovoltaickým elektrárňam (FVE), o ktorých si povieme v tomto článku nižšie.

Stavebník, ktorý žiada o dočasné alebo trvalé odňatie pôdy, je povinný priložiť k žiadosti viaceré prílohy. Podľa § 17 ods. 5 Zákona o ochrane poľnohospodárskej pôdy sú to najmä (i) geometrický plán s vyznačenou odnímanou plochou, (ii) projektová dokumentácia a projekt spätnej rekultivácie, (iii) súhlas vlastníkov, či (iv) vyjadrenia obce alebo mesta a iných dotknutých orgánov.

Rozhodnutie o odňatí platí iba na účel, na ktorý bolo vydané a len v rozsahu v ňom špecifikovanom. Zároveň je podkladom pre zapísanie zmeny druhu pozemku v katastri nehnuteľnosti (pri trvalom odňatí) a tiež je podkladom na vydanie stavebného povolenia (tak pri trvalom, ako aj dočasnom odňatí).

Kedy nie je potrebné pôdu odnímať?

Rozhodnutie o odňatí nie je potrebné vydať v zákonom špecifikovaných prípadoch. V týchto prípadoch vydáva orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy svoje stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde. Ide konkrétne o situácie:

•  „ak ide o umiestnenie signálov, stabilizačných kameňov a iných značiek na geodetické účely, na vstupné šachty, prečerpávacie stanice, vrty a studne, stožiare alebo iné objekty nadzemného a podzemného vedenia a výmera jednotlivých uvedených objektov nepresiahne 25 m² a ak ide o jednorazovú zmenu druhu pozemku do 15 m²,
•  ak ide o zmenu poľnohospodárskeho druhu pozemku s výmerou do 5 000 m² v hraniciach zastavaného územia obce,
• ak ide o nehnuteľnosť, ktorej zastavaná plocha je do 25 m², v území určenom územným plánom obce na záhradkárske účely, a ak ide o nehnuteľnosť, ktorej zastavaná plocha je do 25 m², vo vinici.“[2]

Stanovisko okresného úradu je potrebné si vyžiadať aj v prípadoch, ak sa poľnohospodárska pôda plánuje využívať na nepoľnohospodársky účel na čas kratší ako jeden rok. V tom prípade okresný úrad vo svojom stanovisku určí podmienky nepoľnohospodárskeho použitia poľnohospodárskej pôdy a lehotu na uvedenie pôdy do pôvodného stavu.

Odňatie pôdy nie je zadarmo

Odňatie poľnohospodárskej pôdy z pôdneho fondu podlieha odvodovej povinnosti.

Odvod je potrebné uhradiť po právoplatnosti rozhodnutia o odňatí. Odvod sa uhrádza jednorazovo, pričom jeho výška závisí od toho, či sa pôda odníma na trvalo alebo dočasne a tiež od toho, aká kvalitná pôda sa odníma.

Výšku odvodov upravuje Nariadenie vlády slovenskej republiky[3]. To, akej kvality je pôda, ktorú plánujete odňať, zistíte podľa kódu bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek (BPEJ). Zoznam najkvalitnejšej poľnohospodárskej pôdy v príslušnom katastrálnom území podľa kódu BPEJ nájdete ako prílohu č. 2 Nariadenia. Detailnejšiu pôdnu mapu podľa kódov BPEJ zas môžete nájsť TU.

Osobitosti výstavby FVE na poľnohospodárskej pôde

Zákon o ochrane poľnohospodárskej pôdy zavádza pre FVE výnimku z maximálnej 10-ročnej doby dočasného odňatia. Táto výnimka si však v auguste 2021 prešla zásadnou zmenou, ktorá súvisí so zákonnou podporou týchto zariadení.

Do augusta 2021 mohli výrobcovia elektriny vo FVE požiadať o  predĺženie pôvodného 10-ročného rozhodnutia o dočasnom odňatí na ďalších 10 rokov. Pôda pod FVE tak mohla byť dočasne odňatá z poľnohospodárskeho pôdneho fondu dokopy až na 20 rokov, a to bez ohľadu na dobu trvania podpory podľa Zákona o podpore[4].

Od 1. augusta 2021 je však predĺžená doba dočasného odňatia poľnohospodárskej pôdy viazaná výlučne a len na dobu trvania podpory. Platí teda, že pôdu pod FVE je možné odňať na 10 rokov a následne požiadať o jej predĺženie do konca doby trvania podpory.

Túto novú úpravu predĺženia dočasného odňatia pôdy z poľnohospodárskeho fondu však považujeme za nejasnú. Domnievame sa, že na okresných úradoch, ako aj v praxi, môže spôsobiť viaceré nejasnosti či komplikácie.

Okrem problémov ohľadom stanovenia „doby podpory“, na ktorú zákon odkazuje poukazujeme aj na praktické komplikácie, s ktorými sa výrobcovia môžu stretnúť po tom, čo im zanikne právo na podporu (či už z dôvodu uplynutia doby podpory, alebo z iného dôvodu, s ktorým Zákon o podpore spája zánik podpory). Momentom zániku práva na podporu totižto rozhodnutie o dočasnom odňatí stratí platnosť. Uvedené tak môže znamenať, že odo dňa zániku podpory bude výrobca elektriny zaberať poľnohospodársku pôdu na nepoľnohospodársky účel prakticky neoprávnene bez právoplatného rozhodnutia o odňatí, čo podlieha peňažnej sankcii.

Za povšimnutie tiež stojí, že doposiaľ bolo možné predĺžiť platnosť rozhodnutia o dočasnom odňatí len ak predmetom odňatia bola pôda „zaradená podľa kódu bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek do šiestej až deviatej kvalitatívnej skupiny“, teda kvalitou menej úrodná pôda. Novelou však došlo k odstráneniu tejto prekážky predĺženia.

Veríme, že sme vám týmto článkom pomohli objasniť problematiku výstavby na poľnohospodárskej pôde. V prípade, ak pre váš budúci stavebný zámer potrebujete bližšie posúdiť potrebu odňatia poľnohospodárskej pôdy z právneho hľadiska, radi vám pomôžeme.

---

[1]  Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.

[2]  Ustanovenie § 17 ods. 2 Zákona o ochrane poľnohospodárskej pôdy.

[3]  Nariadenie vlády Slovenskej republiky 58/2013 Z. z. o odvodoch za odňatie a neoprávnený záber poľnohospodárskej pôdy.

[4]  Zákon 309/2009 Z. z. o podpore obnoviteľných zdrojov energie a vysoko účinnej kombinovanej výroby.